Spese condominiali: trasparenza, controlli e diritti dei condomini

Spese condominiali poco chiare? Scopri come controllare rendiconto, fatture, conto corrente e delibere e come tutelare i tuoi diritti.

Spese condominiali: trasparenza e legalità

Spese condominiali poco comprensibili, documenti che non vengono consegnati, lavori straordinari approvati senza informazioni sufficienti e compensi dell’amministratore non chiaramente indicati possono generare dubbi e conflitti. Ogni condomino, però, ha il diritto di conoscere come vengono utilizzate le somme versate e di verificare la regolarità della gestione.

La legge 11 dicembre 2012, n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha riformato la disciplina del condominio, rafforzando gli obblighi dell’amministratore e gli strumenti di controllo a disposizione dei condomini.

Rendiconto condominiale

L’amministratore deve redigere ogni anno il rendiconto della gestione e convocare l’assemblea per la sua approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. Il documento deve permettere di comprendere con chiarezza entrate, uscite, situazione patrimoniale, fondi disponibili ed eventuali riserve.

Il rendiconto condominiale deve essere composto da:

• registro di contabilità;
• riepilogo finanziario;
• nota sintetica esplicativa della gestione;
• indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Un rendiconto confuso, incompleto o privo dei necessari documenti giustificativi può impedire ai condomini di verificare correttamente la gestione. L’approvazione dell’assemblea, inoltre, non esclude automaticamente la possibilità di contestare eventuali irregolarità.

Accesso ai documenti

I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in qualsiasi momento ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti contabili devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

È possibile richiedere, per esempio:

• fatture e ricevute dei fornitori;
• contratti di manutenzione;
• preventivi relativi ai lavori;
• estratti del conto corrente condominiale;
• registro di contabilità;
• verbali delle assemblee;
• tabelle di ripartizione delle spese;
• documentazione relativa a lavori ordinari e straordinari.

La richiesta dovrebbe essere presentata per iscritto, preferibilmente tramite PEC o raccomandata, indicando in maniera precisa i documenti che si desidera consultare o ricevere.

Conto corrente dedicato

L’amministratore deve far transitare le somme ricevute dai condomini o da terzi, così come quelle pagate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente postale o bancario intestato al condominio. Ciascun condomino può chiedere, tramite l’amministratore, di prendere visione della rendicontazione periodica e di estrarne copia a proprie spese.

L’utilizzo di un conto dedicato consente di ricostruire i movimenti finanziari e di distinguere chiaramente il denaro del condominio da quello riferibile ad altri condomìni o allo stesso amministratore.

Compenso dell’amministratore

Al momento dell’accettazione della nomina e di ogni rinnovo, l’amministratore deve specificare analiticamente l’importo dovuto per l’attività svolta. La mancata indicazione del compenso può determinare la nullità della nomina.

Eventuali compensi aggiuntivi per attività straordinarie non possono essere applicati arbitrariamente. Devono trovare fondamento nell’offerta approvata al momento della nomina oppure in una specifica deliberazione dell’assemblea.

È quindi opportuno verificare:

• il preventivo presentato dall’amministratore;
• il verbale della nomina o del rinnovo;
• le attività comprese nel compenso ordinario;
• le condizioni previste per eventuali incarichi aggiuntivi;
• la corrispondenza tra compensi approvati e somme inserite nel rendiconto.

Lavori e preventivi

Per i lavori di manutenzione straordinaria è normalmente necessaria una deliberazione dell’assemblea, salvo gli interventi urgenti, che l’amministratore può disporre riferendone alla prima assemblea utile.

Per le riparazioni straordinarie di notevole entità è richiesta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Per stabilire se un lavoro sia di “notevole entità” occorre valutare, tra gli altri elementi, il costo complessivo, il valore dell’edificio e l’incidenza economica sui singoli condomini.

Servono tre preventivi?

Contrariamente a quanto talvolta si legge, non esiste una norma generale che obblighi l’amministratore a raccogliere tre preventivi quando la spesa supera 1.000 euro. Un simile obbligo può però essere previsto dal regolamento condominiale o da una precedente delibera dell’assemblea.

Richiedere più offerte rimane comunque una buona pratica: permette di confrontare costi, materiali, garanzie, tempi di esecuzione e condizioni contrattuali. I condomini possono inoltre presentare propri preventivi e chiedere che siano esaminati dall’assemblea.

Delibere illegittime

Le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale possono essere impugnate dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti. Per le delibere annullabili, il termine ordinario è di 30 giorni: dalla deliberazione per dissenzienti e astenuti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti.

Tra le situazioni da verificare con attenzione possono rientrare:

• mancata o irregolare convocazione;
• argomenti deliberati senza adeguata indicazione nell’ordine del giorno;
• mancato rispetto delle maggioranze;
• errata ripartizione delle spese;
• compensi non preventivamente approvati;
• lavori straordinari non urgenti affidati senza autorizzazione assembleare;
• diniego ingiustificato di accesso ai documenti.

Nelle controversie condominiali la mediazione costituisce, nei casi previsti, condizione di procedibilità della domanda giudiziale e le parti devono essere assistite da un avvocato. Considerata la brevità dei termini, è importante chiedere assistenza senza attendere.

Assemblea straordinaria

Almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio possono chiedere all’amministratore la convocazione di un’assemblea straordinaria. Se l’amministratore non provvede entro dieci giorni, i condomini richiedenti possono procedere direttamente alla convocazione, rispettando le formalità previste dalla legge.

L’assemblea straordinaria può essere richiesta, per esempio, per:

• esaminare spese non sufficientemente documentate;
• chiedere chiarimenti sul rendiconto;
• valutare lavori straordinari e preventivi;
• contestare la gestione dell’amministratore;
• deliberare sulla revoca e sulla nomina di un nuovo amministratore.

Come tutelarsi

Se sospetti irregolarità nelle spese condominiali:

1. richiedi per iscritto il rendiconto e i documenti giustificativi;
2. controlla fatture, pagamenti e criteri di ripartizione;
3. confronta le spese con il preventivo approvato;
4. verifica verbali, maggioranze e ordine del giorno;
5. conserva PEC, raccomandate, convocazioni e comunicazioni;
6. non lasciare trascorrere i termini per contestare una delibera;
7. chiedi una valutazione qualificata prima di iniziare un’azione.

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Le informazioni contenute nell’articolo hanno carattere generale e non sostituiscono la valutazione del singolo caso.